O arrendamento de propriedade rural pode ser vantajoso caso você não esteja produzindo nada em suas terras.

A terra é o recurso básico que distingue a agricultura da maioria dos outros tipos de negócios porque é necessária para a produção de culturas e gado. A terra é o bem mais valioso no balanço da maioria dos agricultores.

Quanta terra você precisa e como você a adquire são duas das decisões mais importantes para um operador de fazenda.

Não ter terra suficiente pode limitar a eficiência dos outros recursos que você usa na fazenda e pode limitar severamente sua capacidade de expandir seus negócios no futuro.

Ter muita terra pode limitar sua capacidade de gerenciá-la de forma eficaz e causar problemas de fluxo de caixa que limitam sua capacidade de fazer outros investimentos.

UM ARRENDAMENTO DE PROPRIEDADE RURAL PODE DEIXAR SUAS FINANÇAS EM DIA

A aquisição de terras deve ser pensada em termos de controle; o controle pode ser na forma de propriedade ou arrendamento de propriedade rural.

A maioria dos agricultores considera desejável uma combinação de propriedade e arrendamento, especialmente quando o capital é limitado.

Para muitos novos agricultores, especialmente em áreas onde a terra é bastante cara, o arrendamento de propriedade rural é muitas vezes a melhor opção.

Alguns agricultores optam por possuir apenas sua casa e uma quantidade limitada de terra para celeiros, armazenamento de colheitas, galpões de máquinas, instalações de gado e outras melhorias imobiliárias.

Eles então fazem o arrendamento de propriedade rural em boa parte de suas terras para a produção agrícola, permitindo-lhes flexibilidade para ajustar o tamanho da fazenda conforme as condições o justificarem.

Possuir terreno tem as seguintes vantagens:

Elimina a incerteza de perder um arrendamento de propriedade rural e o impacto que teria na operação geral;
A equidade acumulada em terrenos fornece uma excelente fonte de garantia para empréstimos de dinheiro;
As decisões sobre o manejo da terra, incluindo a seleção do empreendimento, práticas de conservação e uso de corretivos do solo, são de escolha exclusiva do proprietário;
A terra fornece uma proteção contra a inflação no longo prazo;
Garante que o operador receberá o benefício da mão de obra e do investimento feito em melhorias.

Possuir terras também tem algumas desvantagens:

Os pagamentos de principal e juros associados à compra de terrenos podem criar problemas de fluxo de caixa e limitar a capacidade de fazer outras compras;
Restringir a quantidade de capital de giro pode afetar severamente a lucratividade potencial de um agricultor iniciante com capital limitado;
A terra tem um retorno menor em comparação com muitos outros usos de capital, como maquinário, gado e insumos operacionais anuais;
A tentativa de possuir todas as terras usadas na fazenda pode restringir a propriedade a um tamanho ineficiente e incapaz de empregar novas tecnologias de forma eficaz.

O arrendamento de propriedade rural tem as seguintes vantagens:

Quando o capital não está vinculado à compra de terras, pode ser usado para comprar outros ativos importantes, incluindo maquinário, gado e insumos operacionais anuais;
Muitos agricultores novos e iniciantes geralmente não têm habilidades de gerenciamento que podem ser fornecidas por um proprietário experiente, que, em muitos casos, cultivou a terra anteriormente;
Como a maioria dos arrendamentos é de curto prazo, em geral apenas um ano, as mudanças no tamanho ou na localização do negócio podem ser feitas com facilidade renunciando a arrendamentos antigos ou arrendando outras terras;
Os arrendamentos são uma obrigação financeira mais flexível do que as hipotecas e podem ser renegociados cada vez que o arrendamento é renovado.

O arrendamento de propriedade rural também tem desvantagens:

Como a maioria dos arrendamentos é de curto prazo, há incerteza sobre se toda ou parte da terra arrendada pode ser perdida em um prazo relativamente curto e como isso pode afetar o futuro do negócio;
Os proprietários são muitas vezes relutantes em fazer melhorias em terrenos ou edifícios em propriedades arrendadas. Os inquilinos geralmente não podem justificar a realização de melhorias devido à incerteza quanto ao controle futuro;
Se a terra não for propriedade, o patrimônio só pode ser acumulado em maquinário, gado ou poupança. Isso pode limitar a capacidade dos agricultores de pedir dinheiro emprestado para reinvestir em seus negócios;
Não há vantagem clara em possuir ou arrendar imóveis agrícolas. O controle é provavelmente a consideração mais importante e depende muito da operação individual;
Ter uma combinação equilibrada de terras próprias e arrendadas é importante para usar efetivamente mão de obra, maquinário e capital disponíveis, sem gerar risco financeiro excessivo para o seu negócio.

Afinal, o que é um arrendamento de propriedade rural

Um arrendamento de propriedade rural é um contrato legalmente exigível que permite ao proprietário de bens imóveis, equipamentos e/ou gado transferir o direito de uso dessa propriedade a uma pessoa em troca de aluguel.

O contrato de arrendamento define os direitos entre o senhorio e o inquilino e define como a relação senhorio/inquilino irá funcionar.

Um arrendamento precisa de quatro elementos essenciais para ser considerado válido: um contrato, uma provisão de pagamento, a transferência dos direitos de uso e posse, e o controle da propriedade para o inquilino.

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A reserva legal de arrendamento concede, por meio de lei, o uso da terra, de forma temporária, tendo como finalidade a atividade agrícola, bem como a pecuária, e outras, havendo o pagamento de uma quantia previamente estipulada.

Nesse sentido, a reserva legal de arrendamento constitui-se em uma boa pedida para quem é proprietário de uma terra, mas sem utilizá-la para produzir qualquer coisa. E, também, para os que precisam de terra, porém não dispõem de um local adequado para produção.

Nas linhas seguintes, você ficará por dentro de tudo relacionado à reserva legal de arrendamento, além de saber que forma o contrato de arrendamento rural funciona na prática.

O QUE SIGNIFICA RESERVA LEGAL DE ARRENDAMENTO?

Sintetizando, a reserva legal de arrendamento é uma espécie de contrato agrário no qual a parte A concede à parte B permissão para o uso do referido imóvel rural.

Em termos gerais, uma transação dessa natureza é destinada à exploração de inúmeros tipos de atividade, além da agrícola: como a pecuária, e outras, mediante o pagamento de uma quantia previamente fixada.

Seguindo esse raciocínio, a reserva legal de arrendamento acaba sendo uma alternativa excelente para aqueles donos de terra que estejam sem produzir, mas, por um motivo ou outro, não pensam em vendê-la.

Como funciona a reserva legal de arrendamento?

Ao contrário do pensamento da maioria, a reserva legal de arrendamento não é bem um aluguel. Explicando: como foi dito, durante a transação para o arrendamento pode acontecer que a propriedade acabe sendo vendida depois que o contrato chega ao fim.

Então, o arrendatário pode usar tudo o que foi pago na vigência do contrato de arrendamento a fim de obter um desconto no valor final da aquisição.

Prazos

O contrato de reserva legal de arrendamento pode ser de duas formas: por um tempo determinado ou, em alguns casos, indeterminado, e este só se encerra quando a colheita chegar ao fim, ainda que esta vá além do estabelecido no documento da reserva legal de arrendamento.

Assim sendo, se a colheita ultrapassar o tempo previsto em contrato por qualquer motivo que seja, e isso for devidamente comprovado, a lei garante a extensão do prazo concernente às condições que foram estabelecidas em contrato, concedendo ao arrendatário a chance de encerrar sua colheita.

Renovando o contrato da reserva legal de arrendamento

Resumindo: se o arrendador resolver pegar o imóvel de volta para explorá-lo diretamente ou, ainda, estiver pleiteando arrendar a propriedade para outra pessoa, este tem por obrigação enviar, 6 meses antes do encerramento do contrato, uma notificação extrajudicial para o atual arrendatário. Se isso não for feito, o contrato é renovado de forma automática.

Modalidade de pagamento

A modalidade de pagamento é sempre estipulada no contrato, baseando-se em valores fixos estabelecidos pela lei.

Assim sendo, esse valor jamais poderá ser superior a 15% daquele referente ao imóvel, levando-se em conta as benfeitorias, caso o arrendamento tenha sido completo.

Direito de preferência

É bom lembrar que o direito de preferência tem estreita ligação quando o contrato de reserva legal de arrendamento for renovado.

Assim, depois que o contrato chega ao fim, o arrendatário tem, segundo a lei, o direito de preferência se o contrato da reserva legal de arrendamento for renovado.

A mesma coisa ocorre quando o proprietário decide vender o imóvel.

Então, o arrendatário, por lei, terá sempre o direito de preferência para comprar todo a propriedade ou somente a região que foi arrendada, isso quando o arrendamento tenha sido de modo parcial.

Mas há uma exceção: se a área que foi arrendada corresponder à menor fração mínima de parcelamento desta.

E quando há benfeitorias durante a reserva legal de arrendamento?

As benfeitorias são as obras realizadas, bem como melhorias feitas, no imóvel, com a nítida intenção de preservar ou, ainda, tornar a propriedade melhor.

Dessa maneira, o arrendatário deve ser indenizado se as benfeitoras forem feitas enquanto o contrato de reserva legal de arrendamento estiver valendo.

Benfeitorias necessárias: são aquelas realizadas com a intenção de preservação do imóvel, concedendo o direito ao arrendatário de receber uma indenização.

Benfeitorias indenizáveis: são as benfeitorias que, no fim do contrato, podem ser retiradas pelo arrendatário, porque foram realizadas com o objetivo de dar andamento às atividades.

Benfeitorias úteis: são as realizadas com a finalidade de assegurar condições melhores para o arrendatário. Um exemplo disso é a construção de barracões para guardar todo o material envolvido nas atividades.

Benfeitorias voluptuárias: são aquelas que só terão direito a uma indenização se o proprietário permitir, porque estas são feitas apenas para fins de bem-estar do arrendatário.

Um bom exemplo desse tipo de benfeitoria é construir uma quadra de vôlei na propriedade que foi arrendada, sabendo-se que isso não é importante para o desempenho das atividades previstas no contrato de reserva legal de arrendamento.

O que é necessário para conseguir a reserva legal de arrendamento?

Para a reserva legal de arrendamento, é necessária a assinatura de um contrato, com as devidas firmas reconhecidas, em cartório, entre as partes envolvidas.

No referido documento, é preciso constar os acordos que terão de ser honrados entre o arrendador e o arrendatário.

Além disso, se ambas as partes acharem conveniente, para se sentirem amparadas pela lei, deve fazer o registro do contrato no cartório.

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